Si has vendido tu vivienda habitual o estás pensando en hacerlo, seguramente te estés preguntando qué hacer con ese dinero y, sobre todo, si vas a tener que pagar impuestos. La buena noticia es que existe una exención fiscal si reinviertes ese dinero en una nueva vivienda habitual. Pero ¡ojo! Hay plazos y condiciones muy concretas que debes cumplir.

Aquí te explicamos cuándo puedes acogerte a esta exención, cómo debes hacerlo y qué errores evitar, con varios ejemplos prácticos.

¿Qué es la reinversión en vivienda habitual?

Cuando vendes tu casa habitual y obtienes una ganancia (es decir, la diferencia positiva entre lo que te costó y lo que la vendes), esa ganancia se considera una ganancia patrimonial y tributa en tu declaración del IRPF.

Pero si reinviertes ese dinero en la compra de otra vivienda habitual, puedes beneficiarte de una exención total o parcial del pago del impuesto por esa ganancia.

¿Qué condiciones debes cumplir?

1. Debe tratarse de tu vivienda habitual, es decir, en la que has residido de forma efectiva durante un mínimo de tres años.

2. Debes reinvertir el dinero obtenido en otra vivienda que también vaya a ser tu residencia habitual.

3. Tienes un plazo de dos años para realizar la reinversión (antes o después de la venta).

4. Debes comenzar a vivir en la nueva vivienda habitual dentro de los 12 meses siguientes a su adquisición.

¿Qué plazo tengo para reinvertir?

Tienes un plazo de 2 años desde la fecha de transmisión (la venta) para reinvertir en una nueva vivienda habitual.

Puedes hacerlo antes o después de vender. La clave es que entre la fecha de compra de la nueva vivienda y la de la venta de la anterior no pasen más de 2 años.

Ejemplos prácticos con cálculos

Ejemplo 1: Reinversión total y dentro de plazo

Ana vende su casa por 250.000 €. La compró por 150.000 €, así que obtiene una ganancia de 100.000 €.

Compra otra vivienda por 270.000 € dentro de los 2 años y empieza a vivir en ella en menos de 12 meses.

Resultado: Reinversión total y dentro de plazo. ❌ No tributa nada por los 100.000 € de ganancia.

Ejemplo 2: Reinversión parcial

Carlos vende su casa por 300.000 €. Ganancia patrimonial: 120.000 €. Solo reinvierte 200.000 € en una nueva vivienda.

✅ Proporción reinvertida: 200.000 / 300.000 = 66,66%

✅ Exención aplicable: 120.000 € x 66,66% = 79.992 € exentos

Parte de la ganancia que tributa: 120.000 – 79.992 = 40.008 €

Cálculo del IRPF:

• Primeros 6.000 € x 19% = 1.140 €
• 34.008 € x 21% = 7.141,68 €

Total a pagar a Hacienda: 8.281,68 € aprox.

Ejemplo 3: Compra fuera de plazo

Lucía vende su vivienda en junio de 2025 y gana 80.000 €. Compra otra casa en septiembre de 2027 (fuera del plazo).

Resultado: No puede acogerse a la exención. Tributa por toda la ganancia.

Cálculo del IRPF:

• Primeros 6.000 € x 19% = 1.140 €
• 44.000 € x 21% = 9.240 €
• 30.000 € x 23% = 6.900 €

Total a pagar: 17.280 € aprox.

Ejemplo 4: Compra antes de la venta

Roberto compra su nueva vivienda en mayo de 2024. Vende su casa anterior en marzo de 2025.

Como la reinversión se realiza dentro del plazo de 2 años y cumple los requisitos:

Puede aplicar la exención.

Exención total para mayores de 65 años

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está totalmente exenta de tributar, sin necesidad de reinvertir.

Importante: esto no aplica a segundas residencias ni viviendas en alquiler.

Documentación y trámites

• Escritura de venta y de compra de la vivienda.

• Justificante de pagos realizados (transferencias, hipoteca, gastos…).

• Declaración de la intención de reinvertir en la Renta del ejercicio de la venta (modelo 100, casillas específicas).

• En caso de reinversión parcial, indicar el porcentaje reinvertido.

Errores frecuentes

• No declarar la intención de reinvertir en el IRPF del año de la venta.
• Comprar fuera de plazo (más de 2 años).
• No empezar a vivir en la nueva casa en el plazo de 12 meses.
• Reinvertir solo parte y pensar que se aplica la exención completa.
• No justificar con facturas y escrituras la reinversión.

En resumen

Reinvertir correctamente el dinero de la venta de tu vivienda habitual puede suponerte un ahorro fiscal enorme, pero debes cumplir todos los plazos y condiciones. En AL1 Asesoría te ayudamos a planificar y declarar correctamente estas operaciones para que no pagues ni un euro de más a Hacienda.

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